Råd til førstegangskøbere (andel)

Hej alle, som læser🙂
Vi har fundet os en andelsbolig, som vi gerne vil købe -og også har råd til. Økonomien er ikke vores store bekymring.
Hvad skal man kigge efter, når man har fundet andelsboligen?
Kan man stole på ejendomsmægleren?
Hvad skal man sætte sig ind i?
Hvis I tænker på andet, som ville være os behjælpeligt, hører vi det meget gerne
På forhånd tak, og fortsat god weekend :)

ejendomsmægleren er han autoriseret, skal han have en forsikring, hvis han har taget fejl. Men bedste er at få skrevet i slutseddelens ord, at handelen er betinget af jeres sagfører kan godkende slutseddelens ord, eventuelt inden 8 dage, det vil de fleste sælgere gå med til, og husk at en slutseddel er det vigtigste papir, den er vigtiere end skødet !!!

Hej,
På trods af mediernes konstante fokus på "boligkrise" og løftede pegefingere, der for mange købere til at holde sig væk, er der ikke nogen store farer ved at købe en andelsbolig. Men her er i grove træk, hvad man skal holde øje med...:
1. I skal sørge for at få udleveret det sidste årsregnskab, i dette tilfælde vil det være regnskabet for 2007, da 2008 regnskabet ikke er klar før til april, hvor de fleste andelsforeninger afholder deres årlige ordinære generalforsamling. I regnskabet kan I se, om andelsforeningen har nogen lån, hvis det er en gammel andelsforening (30+), har de nok nogle mindre lån, der har finansieret større vedligeholdelser f.eks et nyt tag eller nye vinduer. Hvis det er en ny eller nyere andelsforening, skal I se på de realkredit lån, foreningen har finansieret ejendommen med, er det lån med rentetilpasning eller fastforrentede lån og er det med afdrag eller afdragsfrit. Selvom I ikke er bekymrede for jeres egen økonomi, spiller foreningens låne finansiering en stor rolle, da f.eks et afdragsfrit lån betyder, at den værdiforøgelse der kan komme i jeres andelsbolig, vil være mindre i forhold til et lån med afdrag. Derudover har foreninger, der betaler afdrag på deres lån større manøvre muligheder ved en evt. låneomlægning, samtidig er afdragsfrihed jo blot en udskydelse af tilbagebetalingen. Hvis man ser på forskellen mellem et fastforrentet lån og et rentetilpasningslån, er det klart, at i foreninger med fastforrentede lån kan I planlægge langt ud i fremtiden hvad den månedlige boligafgift, som I betaler til foreningen hver måned, vil være. Er foreningen finansieret med et rentetilpasningslån (F1, F3 eller F5 osv.), vil jeres månedlige boligafgift kunne gå op og ned afhængig af renteudviklingen, da foreningen så skal refinansiere deres lån hvert år F1, hvert tredje år F3 eller hvert femte år F5.
2. Hvordan er foreningens økonomi - tilbage til regnskabet - hvad er foreningens egenkapital, det er foreningens store buffer jo større jo bedre. Havde foreningen overskud eller underskud på sidste regnskab, havde foreningen et underskud bør I finde ud af hvorfor og om næste års budgetter så er realistiske. Hvis foreningen havde et oversku og næste års budgetter samtidig ikke viser nogle større udsving i forhold til regnskabet, har I ikke noget at bekymre jer om her. Men hvis foreningens økonomi er stram f.eks belyst af et underskud på årets regnskab og ved et urealistisk budget for næste år, vil det komme til at påvirke jeres månedlige boligafgift til foreningen i en negativ retning.
3. I skal have fået udleveret et sæt af foreningens vedtægter, så det går jeg udfra, at I har fået. Der kan I læse om foreningen f.eks tillader husdyr altså om I f.eks kan have en hund eller kat. Hvis der er husdyr forbud, kan I blive smidt ud af foreningen, hvis I ikke overholder sådan et forbud. Det kan derfor for mange være nødvendigt at sætte sig ind i på forhånd.
4. Kræver lejligheden en istandsættelse eller er den indflytningsklar, der er udover det, I kan se med jeres egne øjne også en vurderingsrapport på lejligheden. Vurderingsrapporten er dog ikke en grundig tilstandsrapport som ved en ejerbolig, men I kan se, hvis der er lavet nogle forbedringer til lejligheden, hvor gamle de er og hvad de har kostet. I kan også se, om der på grund af rapporten er nogle værdinedskrivninger på lejligheden på grund af f.eks et meget slidt gulv eller et køkken/badeværelse i dårlig stand. Samtidig kan I også se på hele ejendommes stand, er f.eks taget og vinduerne meget gamle, kan det forøge foreningens vedligeholdelsesudgifter og dermed jeres faste månedlige boligafgift til foreningen. Er der elevator i ejendommen, hvis ikke er det så eller kan det blive et problem for jer. Er der et hyggeligt fællesgårdmiljø eller er der ikke noget fællesareal tilhørende foreningen. Har lejligheden altan eller terrasse, det betyder en stor forskel inde i byen både i det daglige (forår/sommer) og ved et evt. videresalg af lejligheden.
5. Endeligt hvad vil jeres samlede faste månedlige udgift være på lejligheden, det vil sige jeres månedlige boligafgift til foreningen plus jeres banklån til finansiering af andelsindskudet. Hvis I vil se, hvor meget lejlighed I får for pengene, kan I sammenligne den udgift med en tilsvarende andelslejlighed i en anden forening eller hvad udgiften for en tilsvarende ejerlejlighed er (realkreditlån plus evt. banklån plus ejendomsværdiskat plus den faste månedlige fællesudgift til ejerforeningen).
6. Hvad enten foreningens andele er værdisat af en valuarvurdering eller igennem den offentlige vurdering, er der usikkerheder ved begge værdiansættelser og den bedste måde, hvor på I kan gennemskue jeres andelsindskud, er ved at sammenligne med tilsvarende andelslejligheder i andre foreninger eller ved at lave den sammenligning med en tilsvarende ejerlejlighed som beskrevet i punkt 5.
God fornøjelse

I langt de fleste tilfælde kræver andelsforeningens vedtægter, at foreningens egen købsaftele bruges ved lejlighedsovertagelser dvs. at en ejendomsmægler slutseddel ikke har nogen juridisk hjemmel og ikke er endegyldig.
- Jeg har siddet i 2 forskellige andelsbestyrelser i København de seneste år og så sent som sidste efterår, solgte jeg en andelslejlighed ved brug af ejendomsmægler. Køber og jeg udfærdigede også en slutseddel hos ejendomsmægleren, men den havde ingen juridisk hjemmel, da overdragelser i foreningen var betinget af brug af foreningens egen købsaftale. Efter vi havde indsendt ejendomsmæglerens slutseddel til foreningens adminnistrator, havde adminnistratoren derefter 14 dage til at udsende foreningens egen købsaftale til underskrivelse hos køber. Køber havde derefter 14 dage til underskrivelse af denne endegyldige og juridisk bindende købsaftale. Det tog altså alt i alt 4 uger efter underskrivelsen af ejendomsmæglerens slutseddel til købet var endeligt og juridisk bindende.

Hej
Mange tak for de utrolige svar 🙂
Vi har været ude og se boligen for 2. gang nu, og har nok besluttet os endeligt for at takke ja. Men pt ligger vi kun inde med salgsopstillingen, men vil da aboslut spørge efter de ting, du nævner.
Håber det er ok, jeg lige stiller et par ekstra spørgsmål [s]
1) Du skriver gentagene gange om andelslejlighed - gælder det samme med andelsbolig, for det er en bolig og ikke en lejlighed.
2) Er der nogen steder man kan se, hvilken andelsforening boligen hører til? Dette har vi ikke lige spurgt om (endnu).
3) Under "Andelsbeviset" (i salgsopstillingen) står der: "evt. nedslag i formueandelen" - hvad betyder dette egentligt?
4) Man kan jo så om sige prutte med sælger når det gælder ejerboliger, kan man også det med andelsboliger? Bare lige for nysgerrigheds skyld 😉
Endnu engang, 1000 tak for dit indlæg - det er rigtig dejligt at få tingene forklaret lidt mere præcist - det er jo jungle at finde rundt i det på nettet.

- Jeg tog udgangspunkt i andelslejligheder, fordi mere end 90% af alle andelsboliger i DK er lejligheder, men der findes også andelsrækkehuse, andelsparcelhuse og flerfamiliehuse på andelsbasis. Jeg har også set andelsforeninger, der har omdannet herregårde til en andelsforening.
- Men der gælder sådan set det samme, I skal have udleveret det sidste regnskab for foreningen og I skal selfølgelig vide, hvad andelsforeningen hedder, hvem de er og hvor mange boliger, den består af. Det er vigtigt at vide, om foreningen er sund, før I skriver under.
- I regnskabet kan I se jeres og de andres andeles værdi, altså den værdi der blev fastsat ved sidste ordinærer generalforsamling (højst sandsynligt april 2008). På den måde kan I også se, om sælger allerede har skåret noget af salgsprisen i forhold til værdiansættelsen, men det burde nu også fremgå af salgsopstillingen. I er selfølgelig i jeres fulde ret til at prutte om prisen, ligesom sælger kan vælge at sige nej til jeres bud.
- Jeg kan ikke give jer et 100% fyldestgørende svar på, hvad "evt. nedslag i formueandelen" betyder for jer, da det ville kræve, at jeg havde hele dens sammenhæng. Men umiddelbart er det nok et forbehold, der bliver taget, fordi andelene bliver værdisat 1 gang om året ved hver ordinærer generalforsamling, hvilket for langt de flestes vedkommende er i april måned. Jeg har lige læst at de nye offentlige andelsvurderinger i København og Aarhus kun falder ganske lidt i forhold til sidste års rekord høje vurderinger og I resten af landet stiger vurderingerne samlet set lidt. Andelspriserne har generelt set holdt sig oppe, selvom der har været et markant fald på ejerboliger.
- Men som sagt gælder det, jeg allerede har skrevet højst sandsynligt også i jeres andelsbolig. I skal dog helt sikkert have jer et sæt af vedtægterne for at se, om der er noget, I skal være særligt opmærksomme på.
Held og lykke

- Jeg kom til at skrive sidste års offentlige vurderinger. Der skulle have stået de offentlige vurderinger fra foråret 2007, de offentlige vurderinger kommer kun hvert andet år (de ulige år). Hvis der bruges en valuarvurdering til værdiansættelse af andelenes værdi, skal den fornyes hvert år :-)

Der er massefyringer hver eneste dag på de danske arbejdspladser. Hvorfor kaste sig ud i total stavnsbinding i en bolig, der næsten med sikkerhed falder i værdi, og hvis i ikke kan blive boende hvis den ene part mister jobbet?

Hej
Tak for dit indlæg - som førnævnt bekymrer økonomi os ikke, da vi er garanteret arbejde. Og desuden, alt er usikkert. Det kunne jo være, at om 2-3 år er det hele er vendt igen - man må jo tage chancer i livet også 🙂
Men endnu engang, tak for din tanke.

DR-penge sendte den 28-01-09 et program om netop andelslejligheder, der var også lidt om hvad man skulle være opmærksom på som køber, hvis man stod og skulle købe andelsbolig. Udsendelse ligger på DR's nettv. og kunne godt være interessant for dig.

Jeg har selv set DR-penge udsendelsen om andelslejligheder og det var en af de mest ringe udsendelser, magasinet Penge nogensinde har lavet. Det var ganske enkelt unuanceret og ikke spor objektivt.
Udsendelsen fik det til at se ud som om at et køb af en andelslejlighed var lig med tab og unødig stor gæld.
Du kan tabe penge på hvilken som helst bolig, hvis du køber med hovedet under armen og køber til højere end markedets værdi
Som jeg allerede har skrevet, har andelsboliger i langt højere grad beholdt deres merværdi sammenlignet med ejerlejlighederne, der er styrtdykket. Jeg solgte selv en af mine andelslejligheder sidste efterår, som jeg tjente små 500.000 kroner på. Alligevel gjorde køber en god handel, de sidder stadigvæk billigere end naboejendommens sammenlignelige ejerboliger.
Begge ejendomme er nybyggeri.

- Og det er at begynde at købe !!!
Hvis vi alle sidder på vores penge, fordi medierne skråler krise hverdag, så bliver der krise, fordi så går samfundet i stå. Er der ingen der køber, er der ingen, der sælger.
- Og hvis der er ingen, der sælger, så bliver folk fyret. Det er det, der sker i hele den vestlige verden i øjeblikket. Det der startede med en bank/finanskrise, er nu i gang med at udvikle sig til en verdensomspændende økonomisk krise. Blandt andet fordi almindelige borgere køber mindre og mindre, fordi medierne skråler ordet krise hverdag. Vi bliver alle påvirket mentalt og holder lidt igen, selvom langt de fleste danskere har flere penge mellem hænderne end nogensinde før (de ardejsløse undtaget).
- Skattelettelser og lavere priser på grund af krisen har givet os en meget stor købekraft, men alligevel er vi forbrugere gået i en nærmest kollektiv krise trance og bruger langt færre penge end tidligere.
Den enste vej ud af krisen er - kom i gang med at bruge nogle penge igen, så der bliver solgt noget - få renoveret din bolig så der kommer gang i byggeriet igen, så de fyrede håndværkere kommer i arbejde igen osv.....
Desværre gælder den vej ud af krisen ikke kun for Danmark men for hele den vestlige verden, hvis vores samhandel stopper eller bliver for lille, så går vores sanfund i stå og vi ryger alle ned i et sort hul ligesom i 30'ernes depression.